광명 뉴타운 임장 (21.8.28 토)

8/28(토) 개봉역 1호선을 시작으로 광명뉴타운 재개발 현장을 임장하였다.

약 8km 정도, 오후 1시부터 7시까지 6시간 도보 여행

- 임장루트

1) 개봉역 - 개봉현대아파트, 현대홈타운, 개봉아이파크

2) 목감천에서 바라본 1구역, 2구역 일대

3) KBS 우성아파트 (재건축 추진 안전진단 준비중)

5) 4구역, 5구역 일대

6) 11구역 상담

7) 9구역 둘러보기

8) 3, 17, 23 구역 (재개발 추진 동의서 수집 중)

광명 뉴타운 재개발 진행 현황

 

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1. 임장 상세

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1) 개봉역 - 임괄아파트 재건축(지주택), 개봉현대아파트, 현대홈타운, 개봉아이파크

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개봉역에서 출발 임괄아파트 재건축 현장 사진

 

목감천 일대에서 바라본 개봉역 인근 현대아이파크, 상우아파트, 벽산아파트

2) 1구역, 2구역 재개발 현장

2구역은 이주가 완료되었고 공사가 시작되었다. 건물이 철거된 부분도 있으며 펜스로 쳐져있어서 안을 살펴보기 어렵다. 1구역의 경우에는 펜스만 쳐져있고 아직 공사는 대기중이다.

- 1구역 : 3585세대 일반분양 980세대, 조합원수 2,605명

- 2구역 : 3,344세대 일반분양 800세대, 조합원수 2,544명

1구역, 2구역 모두 관리처분이 끝났고 원주민 입주권 (보유 10년, 거주 5년 이상)만 매매가 가능하다. 프리미엄은 약 5~6억원이 붙어있다. 조합원 평균 분양가가 84m2 기준으로 1구역은 5억, 2구역은 4.6억이다. 조합원 평균 분양가 + 프리미엄 = 최종 투자금 공식을 적용해보면 최종 10억 ~ 11억으로 매수하는 것이다. 인근 단지들의 가격과 비교해보면 나쁘지 않다.게다가 신축이기 때문에 현재 시세의 신축으로 본다면 약 13억이므로 매수 즉시 3~4억원의 이익을 볼 수 있다. 향후 비례율이 올라가서 분담금이 적을시 최종 투자금액이 적어질 수도 있고 상승장이 지속된다면 매매가 상승으로 이익은 극대화 될 수 있다. 하락장이 와도 재개발 물건은 안전마진이 3억정도 확보한다고 볼 수 있다.

1구역이 일반분양 비율이 높아 사업성은 더 좋을 것으로 예상된다. 입지적으로는 2구역이 좀 더 남쪽에 위치해서 7호선 광명사거리역이 가깝고 1구역은 7호선은 멀지만 개봉역, 목감천까지의 거리는 가깝다.

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1,2구역 주변 아파트

- 두산위브아파트(900세대) 84m2 10.5~11억 매매 / 7.6~7.8억 전세

- 광복철산아파트(841세대) 84m2 7.9억 매매 / 5.9~6.2억 전세 ※갭이 상당히 적다

 

 

 

 

1구역, 2구역 일대 사진

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3) KBS 우성아파트 (재건축 추진 안전진단 준비중)

 

- KBS 우성아파트 (900세대) : 84m2 기준 8.1~ 8.6억 매매가 / 4.5억 전세가, 용적률 207%, 준공년도 1990

재건축 사업성이 나올지 모르겠다. 겉보기에는 낙후되어보이나 예비안전진단 결과를 알 수 없다.

철산주공, 하안주공도 다음 임장을 통해 광명일대 재건축 아파트에 대해서도 분석을 진행해야겠다.

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5) 4구역, 5구역 일대 + 6구역 (3080 공공재개발)

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4구역, 5구역도 펜스 설치 완료되어 공사준비중이다. 프리미엄음 1,2구역과 유사하게 4~5억 붙어있다.

이 곳에서 공인중개사님과 잠시 이야기를 나누었는데 도움이 많이 되었다. 1,2,4,5,9,11,12 구역은 이미 가격이 올라 현금이 부족하면 투자가 사실상 불가능이다. 6구역은 해제된 곳인데 3080 (2.4대책) 추진 중이므로 6.29이후 매수시 현금청산 대상이 되어 투자가 위험하다. 게다가 도시재생사업구역(박원순)으로 선정되어 100억원대의 금액중 일부가 이미 투업되었기 때문에 시장이 바뀐 현재 재개발 성공음 장담할 수 없다. 시간이 부족해서 가보진 못했지만 13구역도 동일한 상황이다.

 

 

6) 11구역

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11구역은 관리처분 바로 직전이다. 지난달에만 갔어도 관처 직전에 매도 되어야하는 물량을 get할 수 있었으나 이제는 시간이 정말 없어서 그런 물건은 다 매매가 되었고 관리처분인가 이후에도 거래가 가능한 물건만 남았다. 프리미엄은 5~6억원 선이다. 너무 늦었다. 20년 1월달 시세를 블로그 통해서 알게되었는데 그 때는 프리미엄 시세가 2~3억선이었다. 2년도 되지 않은 시간동안 3~4억 프리미엄이 추가로 붙었다. 비례율은 약 100%대로 산정이 되어있으나 향후 일반분양가가 올라갈 경우 비례율은 더 올라갈 것으로 보인다. 프리미엄 + 조합원입주가를 계산해보면 59타입은 8~9억원 총 투자금, 74b는 9억 ~10억, 84b는 10억 ~11억 총 투자금액이 발생한다. 인근 신축아파트 현재 시세가 13억이므로 1,2 구역과 마찬가지로 3~4억 이익을 본다. 11구역은 단지규도 크고, 현대건설/현대산업개발에서 시공한다.

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11구역은 향후 입지가 가장 좋을 것으로 보인다. 광명사거리에서 가장 가깝다.

- 11구역 : 조합원수 3,269 / 계획세대수 4,291세대 / 1,022세대 일반 분양 (현대건설)

- 12구역 : 조합원수 1,173/ 계획세대수 2,097세대 / 924세대 일반분양 (GS)

 

광명사거리와 11구역 도로 사진

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7) 9구역 둘러보기

9구역도 관처 이후 이주/철거 대기중이다. 살펴볼 물건이 있어서 임장을 다녀왔는데 상당히 낙후되어있다.

9구역 인근을 걷는데 도시재생에 반대하는 플랜카드가 많이 보였다. 아파트 상승장에 옆 동네가 재개발을 통해 부자가 되니 모두들 재개발을 원하는 상황이다. 기존에 도시재생으로 이상한 벽화그리기가 진행중인 구역은 안타깝다.

9구역은 프리미엄이 다소 적다. 4억 초반대의 프리미엄이 붙어있는데 아무래도 역이랑 거리가 있고 단지가 크지 않아서 인것 같다.

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- 9 구역 : 조합원수 892세대 / 1,498 세대 계획 / 606세대 일반 분양

59A 신청 기준 매매가 6억원이며 권리가액이 2억원 정도다. 프리미엄은 4억.

권리가액이 1.43억원 정도하는 물건도 보았는데 프리미엄 4억 가정시 5.43억원 초투로 매수하게 되는 것이다. (추가분담금 3억원 예상, 비례율 101% 예상)

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9R 일대, 인근 광명한진타운 아파트, 도시재생 반대 팻말

- 인근 아파트 (광명한진타운) : 84m2 기준 8.7~8.8억 매매 / 전세 3억 / 97년 준공

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8) 3, 17, 23 구역 (재개발 추진 동의서 수집 중)

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3, 17, 23 구역 공공재개발 추진한다는 이야기를 접했다. 다만 노후도가 그렇게 좋아보이진 않는다. 기존 1,2구역도 듬성듬성 신축 빌라가 있음에도 불구하고 재개발이 진행되었다면 이 구역도 따라서 진행이 될 수 있을까. 예정지로만 구역지정이 되어서 프리미엄이 많이 붙는 요즘, 좋은 투자가 될 지 혹은 폭망일지 모르겠다. 도로변 상가는 재개발에서 제외될 것이다.

 

3,17,23 구역 일대. 신축 다세대가 많이 보인다. 사업성이 어떨지 궁금하다.

이렇게 임장을 마쳤다.

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2. 종합

- 광명재개발 구역 대부분이 입주까지 얼마남지 않았다. 순차적으로 입주하겠지만 향후 3~4년안에 총 2만 5천세대가 입주할 것으로 예상된다. 엄청난 규모다. 이 인원들이 모두 이주한다면 주변 집값/전세 시장은 요동을 칠 것이다. 이미 진행중인 것 같다. 프리미엄은 4~6억 사이에서 형성되어있다. 가격대는 모두 비슷비슷하다. 21년 8월 현재 현실적으로 11구역에 나온 물건중에 괜찮은 것을 얻는게 가장 좋아보인다. 현금 3.5억 + 대출 4억을 일으켜서 향후 추가분담금 3억까지 총 10억을 투자하는 물건이 가장 좋아보였다. 최종 10억을 투자한다는게 감이 잘 오지 않는다. 비싸다라는 생각이 강해서인지 매수가 끌리지 않는다. 다른 지역들도 임장을 다니면서 비교 분석을 통해 최적의 투자기회를 잡아야겠다. 21년에 준공된 철산센트럴파크푸르지오가 84m2 기준 16억인걸 보면 지금 재개발 84m2에 투자하는건 막대한 이익을 가져올 수 있을 것이다. 현금이 많다면 정말 할 수 있는게 많다.

철산센트럴푸르지오 21년 준공 15~16억에 거래 (84m2)

철산푸르지오하늘채 10년 준공 13억원에 거래 (84m2)

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