30세 미만 임의분양 전매제한, 재당첨제한, 규제 총정리

 조합원들이 분양불량을 30세대 미만으로 줄인다는 기사가 많다. 분양가상한제, 분양방식 규제를 피해가기 위해서라고 한다. 하지만, 이와 법규가 깔끔히 정리되어 있는 내용이 없다. 30세대 미만의 아파트, 도생 등의 공동주택을 공급할 때 어떻게 규제를 피해나가는지 법, 법령을 구체적으로 살펴보고자 한다. 

 

 1. 임의분양의 조건 

조합원 물량을 제외하고 30세대 미만으로 분양할 시 임의분양이 가능하다. 임의분양의 방식에 대해서 정해진 것은 아무것도 없다. 그래서 사업주체가 마음대로 당첨자를 선정할 수 있다. 그 근거는 '주택공급에 관한 규칙'을 먼저 보면 된다. 전매제한, 분양가상한제, 청약방식에 대해서 법으로 만들어 놓은 것이 주택공급에 관한 규칙인데, 30세대 미만이면 적용 대상이 아니게된다. 

 노란색 박스를 읽어보면  법 15조 제 1항의 따른 호수 미만이면 '주택공급에 관한 규칙' 적용대상이 아니게 된다. 이 호수는 주택법에 나와있다. 22년 2월 현재 공동주택의 경우 30세대이다. 아래 사진의 노란색 박스를 연결해서 보자. 15조와 주택법 시행령 27조를 보면 30세대이다. 

따라서, 조합원들에게 기존 세대수 만큼 공급한 뒤 나머지 일반 분양 물량을 30세 미만으로 공급할 경우 주택공급에 관한 규칙에 나와있는 것들을 지키지 않아도 된다. 단, 재개발(도시 및 주거환경정비법)의 경우에는 아래 2가지는 지켜야 한다고 나와있다. 규칙 22조와 57조다.

 22조는 견본주택에 대한 내용으로 크게 중요하지 않다. 

57조는 당첨자 명단 관리 내용이다.

2. 재당첨제한 : 없음 

주택공급에 관한 규칙 제 54조에서 재당첨 제한에 대한 내용이 명시되어 있다. 투기과열지구에 당첨되면 재당첨제한에 걸리는 것으로 규칙에 명시되어있다. 하지만, 위에 언급된 것처럼 30세대 미만이면 54조를 피해간다. 따라서 재당첨 제한은 없는 것으로 보인다. 다만, 기존 조합원들은 재당첨 제한이 걸린다. 30세대 미만 공급이어도 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분인가시 당첨된 것으로 보아 5년간 재당첨이 제한된다. 

도시 및 주거환경 정비법 72조 : 관리처분인가시 5년 재당첨 제한

3. 분양가상한제 & 거주의무 : 없음 

분양가상한제가 적용되었어야 거주의무가 발생하는데 분양가상한제가 적용되지 않는다. 따라서 바로 세입자를 둘 수있다. 

4. 전매제한 : 없음 ?? 

이 부분은 사실 불명확하다. 하지만 전매제한 또한 없는 것으로 보인다. 주탭법 제 64조에 따라 전매제한이 걸린다.

하지만 여기서 '사업주체' 부분을 살펴볼 필요가 있다. 

주택법  초반부에 사업주체에 대해서 규정하고 있다

 윗 부분에서 확인했던 것처럼 대통령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는자가 '사업주체'가 될 수 있다.

하지만 30세 미만의 아파트는  대통령으로 정하는 호수(30세대) 미만이므로 사업주체가 될 수 없는 것이 아닌가? 그렇다면 전매제한 또한 없다고 볼 수 있다. 그런데 여기서 말하는 호수가 기존의 조합원 물량까지 포함한 것인지 아니면 일반 물량만을 의미하는지 명확하지가 않다. 만약 전자라면 30세대 이상의 세대수를 가진 아파트라면 전매제한에 걸린다. 후자가 맞다면 아파트 세대 수는 의미없고 추가 분양 물량이 중요해지며 30세대 미만의 경우 전매제한 또한 없다고 볼 수 있다. 

https://www.guri.go.kr/brd/board/1176/L/menu/5251?brdType=R&thisPage=1&bbIdx=MTIwNDI1MjI=&searchField=&searchText= 

구리시청

구리 시청에서 답변한 사례가 있다. 30세대 미만은 주택법상 사업계획승인 대상이 아닌 사업주체라고 볼 수 없으므로 전매제한이 없다는 내용이다. 이곳이 총 30세대 이상인지 아닌지 알 수가 없다. 

 

5. 임의분양 사례 

  1) 반포센트레빌 (총 108세대, 임의분양 10세대로 진행, 경쟁률 5700:1) 

    ㄴ 시행사 자체로 진행했지만 주택법에 따라 전매제한이 있고, 자급조달계획서를 요구했다. 

 

 2) 아페르 한강 등 : 총 세대수도 30세대 미만이므로 사업계획승인이 필요없어 전매제한, 분상제 모두 피해간다. 

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=508138 

3無 피한 30가구 미만 주거시설이 ‘뜬다’ - 이코노믹리뷰

 3) 금호동 14-1 

 22년 1월에 임의분양을 마쳤다고 한다. 

https://blog.naver.com/jnesky/222564877976

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